財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2008〕174號，以下簡稱新政策)，公布了個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則。現筆者結合相關政策就新政策實際操作中應該注意的問題提示如下。
營業稅征免年限有變化
《財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕75號)規定，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。新政策將營業稅征免年限從原政策中的“5年”重改為“2年”。具體調整為：自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。自2009年1月1日起，《財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕75號)廢止。
對上述新政策，具體可以從以下三點加以理解：一是注意區分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同;二是普通住房不足2年可以享受差額征稅待遇;三是政策執行期僅2009年1月1日~12月31日一年時間。
準確把握政策規定
新政策明確，普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)的有關規定執行。筆者進行了整理，歸納如下。
(一)普通住房及非普通住房的有關標準。根據國辦發〔2005〕26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
(二)符合條件辦理免稅的具體程序規定。根據國稅發〔2005〕89號規定，納稅人“應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅”;“住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅”。此外，根據國稅發〔2005〕172號規定，“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。
(三)購買房屋的時間認定和發票的開具。根據國稅發〔2005〕89號規定：“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”;“個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票”。同時，《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
(四)對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規定年限對外銷售的，根據國稅發〔2005〕89號規定，“在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規定，但根據文件表述及稅收政策延續性的特點，具體工作中應延用國稅發〔2005〕89號相關規定執行。而且新修訂《營業稅暫行條例》及其實施細則對于差額扣除憑證問題進行了詳細規定。
(五)非購買形式取得住房行為相關規定。根據國稅發〔2005〕172號規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。對此，新政策要求類似問題比照上述規定執行。
如何辦理免繳營業稅手續
新政策沒有對“個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅”。如何申請辦理免繳營業稅手續進行詳細明確，但比照《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕74號)規定，可以理解為“個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅;個人將購買不足2年住房不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，不能按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅，應全額征收營業稅”。為方便理解，現按政策情形分別舉例說明。
情形一：不足2年。新政策規定，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額繳納營業稅;不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅。
例一：張三2007年3月1日購買一套住房，原價130萬元，2009年1月5日在二手房市場銷售，售得150萬元。根據規定，不足2年，如該住房經認定是非普通住房，則全額繳稅，應繳納營業
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